AHORA POR LEY PUEDES EXENTAR  EL IMPUESTO SOBRE LA RENTA AL VENDER TU CASA

La exención (dejar a alguien excluido) del impuesto sobre la renta es una de las operaciones más frecuentes que se realizan en notaria respecto la venta de inmuebles (casa), pero también ha resultado ser el dolor de cabeza más grande de los propietarios.

Lo anterior se debe a que la persona que enajena un bien raíz al no tener la información concreta de lo que la ley le permite hacer como propietario o al no recibir una asesoría correcta, las operaciones inmobiliarias se ven afectadas, incluso al punto de cancelarse, debido a que el propietario se ve envuelto en un viacrucis, optando por cancelar la venta de su casa.

Antecedente Jurídico:

De acuerdo a la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (CPEUM) todos los ciudadanos mexicanos estamos obligados a contribuir con el gasto Público, ya que así lo señala nuestra carta magna en el:

Artículo 31. Son obligaciones de los mexicanos:Fracción IV. Contribuir para los gastos públicos, así de la Federación, como de los Estados, de la Ciudad de México y del Municipio en que residan, de la manera proporcional y equitativa que dispongan las leyes.

De igual manera se refuerza lo anterior en la Ley del Impuesto Sobre la Renta en el:

Articulo 90Están obligadas al pago del impuesto establecido en este Título, las personas físicas residentes en México que obtengan ingresos en efectivo, en bienes……………………………………….

Sin embargo, en lo que respecta a la venta de inmuebles (casa – habitación) los propietarios pueden exentar el impuesto sobre la renta, ya que por ley se tiene considerado un apartado para dar este beneficio a los particulares que se acojan a esta disposición.

No obstante dicho beneficio presenta un límite en la cuantía a exentar que a continuación se  señalará y de igual manera hay una serie de condiciones que en notaría pública se le solicitarán al vendedor que acredite con algunos documentos oficiales para poder exentar dicho impuesto.

¿Es posible exentar el impuesto sobre la renta de un vendedor de un Inmueble?

La respuesta la encontramos en la LEY DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA:

Artículo 93, Fracción XIXNo se pagará el impuesto sobre la renta por la obtención de los siguientes ingresos:Fracción XIX. Los derivados de la enajenación de:       a)La casa habitación del contribuyente, siempre que el monto de la contraprestación obtenida no exceda de setecientas mil unidades de inversión y la transmisión se formalice ante fedatario público. Por el excedente se determinará la ganancia y se calcularán el impuesto anual y el pago provisional en los términos del Capítulo IV de este Título, considerando las deducciones en la proporción que resulte de dividir el excedente entre el monto de la contraprestación obtenida. El cálculo y entero del impuesto que corresponda al pago provisional se realizará por el fedatario público conforme a dicho Capítulo. La exención prevista en este inciso será aplicable siempre que durante los tres años inmediatos anteriores a la fecha de enajenación de que se trate el contribuyente no hubiere enajenado otra casa habitación por la que hubiera obtenido la exención prevista en este inciso y manifieste, bajo protesta de decir verdad, dichas circunstancias ante el fedatario público ante quien se protocolice la operación.

Por ley tenemos entonces el gran beneficio de que los propietarios de inmuebles al enajenar su casa habitación puedan exentar el impuesto, y la ley lo permite toda vez que el vendedor se acoja a este articulo y a las disposiciones previstas.Bien vayamos por pasos:

¿Qué es un UDIS?

Las Unidades de Inversión o UDIS, son unidades de valor que se basan en el incremento de los precios (la inflación) en México y son usadas para hacer frente a las obligaciones de créditos hipotecarios o cualquier otra circunstancia financiera o monetaria entre instituciones, personas o comercios.

¿Cuánto Vale un UDIS?

El valor de los UDIS se actualiza a diario.A continuación se presenta el valor del UDIS a la fecha de esta Publicación:6.437509

3 RESTRICCIONES IMPORTANTES QUE CONSIDERAR 

Primera Restricción, solamente se podrá exentar hasta un máximo de 700,000 UNIDADES DE INVERSIÓN (UDIS), lo cual se puede ver en el Avalúo de la propiedad del caso en particular,  y si hubiere un valor mayor del inmueble del que se trate, el propietario deberá pagar el impuesto que corresponda por la diferencia.Veamos cual es el máximo permitido por ley:Al multiplicar 6.437509 x 700,000 UDIS, obtenemos la cantidad de:$4,506,256.30 PESOS, (CUATRO MILLONES QUINIENTOS SEIS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y SEIS PESOS 30/100 M. N.)ESTA ES LA CANTIDAD PERMITIDA POR LEY DE ACUERDO AL ISR PARA PODER EXENTAR, CON RESPECTO A LA ENAJENACIÓN DE INMUEBLES PARA PERSONAS FÍSICAS.

Segunda Restricción, que el propietario no haya recurrido a esta disposición en los 3 años inmediatos anteriores a la enajenación actual.

Tercera restricción, es muy importante que el vendedor compruebe que ciertamente  sea su CASA – HABITACIÓN, es decir entendemos como casa habitación:Inmueble destinado a vivienda u ocupado con ese fin por una persona o familia.

¿CUALES SON LOS REQUISITOS QUE SOLICITA UN NOTARIO A UN VENDEDOR DE UN INMUEBLE (CASA-HABITACIÓN) PARA EXENTAR EL ISR?

• Identificación oficial, que señale el domicilio y que este corresponda al inmueble que se pretende exentar del ISR.• Comprobante de Energía Eléctrica expedido por la CFE, que señale los datos del propietario: Nombre, Domicilio, Registro Federal de Causantes ante el Sistema de Administración Tributaria (SAT).• Estados de Cuenta Bancarios de Tarjetas de Crédito y de casas comerciales. • Aplica entre otros casos y a criterio del Notario y a falta de los primeros:Recibo de pago de agua, 2 testigos que ante notario declaren por escrito.

Con todo lo anterior un propietario de un inmueble puede exentar el impuesto sobre la renta por la enajenación de su casa habitación, lo cual son buenas noticias para los propietarios y para tal efecto en mi opinión profesional es recomendable lo siguiente:

Que un propietario desde que inicia con la publicidad de la venta de su casa habitación se prepare con este tema, ya que la obtención de un recibo de la luz tal como se requiere por el notario público dependiendo la ciudad donde este se expida puede prolongarse hasta por 2 o 3 meses, como es el caso de la ciudad de Tijuana, Ensenada, Rosarito en Baja California.

Este es un tema muy importante ya que debemos recordar que hay más elementos que se deben de tomar en cuenta para exentar el ISR, debido a que los comprobantes ya mencionados anteriormente EN OCASIONES NO SERÁN SUFICIENTE, debido a que también deben tomarse en cuenta otros elementos tales como las superficies de construcción respecto al terreno, la superficie de terreno y sus excedentes, así como las deducciones que aplican a una propiedad.

En otra publicación hablaré de estos temas en el futuro.

Por lo pronto si eres propietario de una casa habitación y estás en proceso de la venta toma en cuenta estas sugerencias que pueden ayudarte a salir tranquilamente de notaría pública sin dolores de cabeza, ni preocupaciones al momento de firmar la venta de tu casa.

Si eres un Asesor Inmobiliario te invito a prepararte y capacitarte sobre estos temas para asesorar de la mejor manera a tus clientes y con ello puedas realices un trabajo profesional, devengando de la mejor manera tus honorarios o comisiones.

Recordemos que las leyes tienen todas las respuestas a temas inmobiliarios, por ello debemos conocer más sobre estos aspectos, acercándonos a personas que tienen experiencia en el ramo, o capacitándose con profesionales como Abogados Fiscalistas, Contadores, o Asociaciones Inmobiliarias que se preocupan por indagar en estos temas capacitando a sus socios para brindar el mejor servicio como barra de Corredores Inmobiliarios y expertos en la materia, con ello se facilitará el trabajo notarial.

“La mayor perfección del hombre es cumplir el deber por el deber.”Immanuel Kant

Por tu atención Mil Gracias, nos vemos en mi siguiente Publicación.

Lic. Juan Torrez CalatayudAutor