EL CONTRATO DE MANDATO MEJOR CONOCIDO COMO PODER
En esta ocasión abordare el tema del contrato de mandato, o como mejor se le conoce comúnmente; Poder Notariado, dentro del sector inmobiliario la figura del poder notariado resulta muy ordinaria, ya que este instrumento legal con lleva elementos jurídicos y fiscales que la mayoría de inmobiliarios ignoramos, es por ello que me interesa compartir a mis colegas inmobiliarios este tema tratando ser lo más objetivo posible para que tengan presente consideraciones de suma importancia cuando se encuentren en alguno de los supuestos que compartiré a continuación.
La explicación más concisa y clara de que es un contrato de mandato la encontramos en el Código Civil Federal en su Artículo 2546, y en el Código Civil de Baja California en el Articulo 2420 donde literalmente se expresa lo siguiente:
“El Mandato es un contrato por el cual el mandatario se obliga a ejecutar por cuenta del mandante los actos jurídicos que este le encarga”
Encontramos aquí dos figuras importantes; en primer término la figura del Mandante, cuya persona es quien otorga el contrato de mandato o en otras palabras quien otorga el poder, la segunda figura es el Mandatario, esta persona es la que acepta el mandato, y que la ley expresa de que se obliga a ejecutar en representación del mandante.
Ya hemos visto entonces que es un contrato de mandato y las partes que lo conforman, bien vayamos ahora a un punto importante que ocurre muy a menudo dentro de los inmobiliarios, quienes nos dedicamos a bienes raíces en algún momento hemos realizado o hemos tenido conocimiento de una operación de Traspaso, esta operación en la ley no se encuentra configurada como tal, de hecho las instituciones financieras las desconocen, cuando se presentan casos ante instituciones hipotecarias, incluso en notaria al momento expedir las escrituras de los compradores ha aparecido en la hoja principal la leyenda: PROHIBIDO EL TRASPASO.
Dejemos claro que lo anterior se da entre clientes compradores y vendedores, por tener un proyecto en común, debido a que existe un propietario de un inmueble que lo está pagando quien tiene vigente una deuda hipotecaria con alguna institución como es el caso de INFONAVIT, FOVISSSTE, INSTITUCIONES BANCARIAS Y SOFOLES O SOFOMS, y que se ve en la necesidad de desprenderse de dicha propiedad, y por otro lado existe una persona que no puede comprobar su capacidad crediticia, y por ello recurre a esta forma rápida de adquisición.
No obstante, los inmobiliarios al formar parte en una operación de Traspaso hacen las siguientes recomendaciones;
1.- La firma de un contrato privado firmado por las partes ante testigos, el que se menciona que se entrega la posesión física del inmueble.
2.- Un recibo de dinero firmado por las partes.
3.- Y la llave maestra; UN PODER NOTARIADO GENERAL E IRREVOCABLE, para que nadie le quite la propiedad al “ADQUIRIENTE”.
4.- En algunos casos la inscripción del PODER NOTARIADO GENERAL E IRREVOCABLE ante el registro público para sellar mejor la operación y que nadie la anule.
5.- La entrega de los documentos que se tienen a la mano del inmueble.
Estas operaciones inmobiliarias así es como se han venido manejando, los clientes se pagan las cantidades acordadas, se entregan los inmuebles entre las partes, a los inmobiliarios se les paga lo concerniente a su comisión y por sus valiosos conocimientos.
Hasta aquí aparentemente todo bien, sin embargo, se omitieron una serie de aspectos muy importantes que al paso del tiempo pueden generar conflictos jurídicos y fiscales, veamos en primera instancia lo que dice el CÓDIGO CIVIL FEDERAL en su artículo 2595, y el artículo 2469 del CÓDIGO CIVIL DE BAJA CALIFORNIA relacionado con los
“DIVERSOS MODOS DE TERMINAR EL MANDATO”
EL MANDATO TERMINA:
I.- POR LA REVOCACIÓN
II.- POR LA RENUNCIA DEL MANDATARIO
III.- POR LA MUERTE DEL MANDANTE O DEL MANDATARIO
IV.- POR LA INTERDICIÓN DE UNO U OTRO
V.- POR EL VENCIMIENTO DEL PLAZO Y POR LA CONCLUSIÓN DEL NEGOCIO PARA EL QUE FUE CONCEDIDO;VI.- EN LOS CASOS PREVISTOS POR LOS ARTÍCULOS 670, 671 Y 672 DEL C.C.F. Y DE LOS ARTÍCULOS 662, 663, Y 664 DEL C.C.B.C.
A lo largo ya de 31 años dedicándome al ramo de bienes raíces he visto como familias se pelean los patrimonios a causa de este tipo de operaciones informales, y es que el error más grave es pensar que el poder será para toda la vida y que las personas le den al poder notariado la equivalencia de que este instrumento jurídico de que es el equivalente de una escritura pública, lo cual es no es posible.
Las personas piensan que un poder no se puede revocar y esto es grave, hacerle creer a un cliente que esto no ocurrirá es una falta de ética y profesionalismo, en lo que respecta al PODER NOTARIADO IRREVOCABLE, al solicitarlo en una notaría, el notario está obligado a timbrarlo al SISTEMA DE ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA, el notario no se lo dice a los interesados pero, es una de las funciones del notario, timbrarlo al SAT, dando conocimiento de ello, lo anterior pone en la lupa Fiscal a las partes.
La fracción III de los diversos modos de terminar el mandato es una de las más graves, ya que, si alguno de ellos fallece, ya sea el Mandante o Mandatario (quien lo otorga o quien lo recibió) se extinguen todas la obligaciones y derechos conferidos.
La fracción IV, sobre el estado de interdicción, se refiere a que si alguno de ellos mediante un accidente o enfermedad queda afectado de sus facultades mentales de igual manera se extinguen las obligaciones y derechos conferidos.
Un mandante puede revocar el mandato (EL PODER) cuando y como le parezca y más aún veamos lo que dice el artículo 2604 del CÓDIGO CIVIL FEDERAL Y ARTICULO 2478 DEL CÓDIGO CIVIL DE B.C.:
Lo que el Mandatario, sabiendo QUE HA CESADO EL MANDATO, hiciere con un tercero que ignora el término de la procuración, NO OBLIGA AL MANDANTE………
Ahora bien, vamos con otra implicación fiscal muy importante además de la del timbrado al SAT por tratarse de un poder IRREVOCABLE.
EN LA LEY DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA en su artículo 150 encontramos que todas las personas físicas que hayan tenido ingresos mayores a $500,000.00 pesos (QUINIENTOS MIL PESOS M. N.), deberán considerar en su declaración anual inmediata la inclusión de la declaración de dicha compra venta aun cuando esta haya sido exenta de acuerdo al artículo 93 Fracción XIX inciso a.
Lo anterior es muy importante ya que si un particular no lo realiza puede ser sujeto de un exhorto o requerimiento de la autoridad competente.
Un mandatario al realizar una operación de venta de un inmueble y cuya operación rebase la suma de $500,00.00 pesos (quinientos mil pesos m. n.), está obligado a comunicar la mandante que debe realizar este trámite en el futuro inmediato, ya que de no cumplir con este ordenamiento podrá tener una consecuencia fiscal.
Si deseas obtener más información sobre este tema puedes consultar el CÓDIGO CIVIL FEDERAL Y DE BAJA CALIFORNIA en los artículos que se indican en esta publicación, o si prefieres puedes hacer los comentarios pertinentes en la parte inferior de mi publicación.
Recuerda que la ley es muy objetiva y el desconocimiento de ella no nos exime de la misma.
Mis mejores deseos y actuemos con responsabilidad, éxito a todos.
Nos vemos en la siguiente publicación.
Autor: Lic. Juan Torrez Calatayud
