EL CONTRATO PRIVADO TE PERMITE POR LEY ADQUIRIR UN INMUEBLE HASTA POR 10,000 UMAS EN B.C.
Los ciudadanos que forman parte de una operación de compra venta de un inmueble, deben realizar una serie de gastos para poder acudir a un notario público y protocolizar su operación de compra venta.
El dueño del inmueble que enajena su bien, deberá tener al corriente su propiedad en lo que respecta a servicios e impuestos para poder acreditar la libertad de gravámenes fiscales del municipio y la libertad de gravamen del registro público de la propiedad de comercio del estado de baja california, por su parte el comprador cotiza buscando una notaría pública que le resulte viable o más económica para llevar a cabo su escrituración.
Los honorarios del notario resultan preocupantes para ciertos clientes o ciudadanos, ya que estos se basan en el avalúo fiscal, ya que este determinara de acuerdo a los aranceles notariales el total de ingreso del notario.
Es justo mencionar que los Notarios Públicos son finas personas, expertos en la materia, sus atribuciones son muy amplias y bastas tal como se indica en:
El artículo 7 de la ley del notariado para el Estado de Baja California Notario es la persona investida de fe pública para hacer constar los contratos, actos y hechos jurídicos a los que los interesados deban o quieran dar autenticidad conforme a las Leyes, y autorizado para intervenir en la formación de ellos, revistiéndolos de solemnidad y forma legales. Por lo tanto, podrá extender en el Protocolo los instrumentos relativos a dichos contratos, hechos o actos, y autorizarlos y podrá expedir de aquéllos los testimonios y copias certificadas que legalmente puedan darse.
No obstante, hay un sector de ciudadanos que por su condición económica no pueden pagar los honorarios de un Notario público, ya que sus ingresos no se los permite, por ello deben recurrir a un contrato de promesa firmado entre particulares con la esperanza de algún día poder escriturar, por el costo más bajo de un poder notariado algunos ciudadanos recurren a este instrumento, sintiéndose un poco más fortalecidos en su adquisición.
Nuestra carta suprema que es la constitución política de los estados unidos mexicanos nos dice en el artículo 4, fracción séptima que: Toda familia tiene derecho a disfrutar de vivienda digna y decorosa. La ley establecerá los instrumentos y apoyos necesarios a fin de alanzar tal objetivo.
Por eso es que se han creado mecanismos que coadyuvan con la economía de clases vulnerables o de escasos recursos, desafortunadamente estos instrumentos no tienen la discusión que deberían de tener, sin embargo en este articulo se pretende compartir información que resulte útil a esas familias que sí pueden recurrir a una escritura privada, sin necesidad de pasar por notaría pública, con ello pueden asegurar su patrimonio y darle certeza legal a sus bienes adquiridos con tanto esfuerzo y trabajo. Estoy seguro que los corredores inmobiliarios al tener esta información en su poder, podrán ser portadores de buenas noticias para aquellos ciudadanos que su presupuesto no les da para escriturar, y apoyaran con ello a la economía de muchas familias en baja california.
En el Código Civil de Baja California, encontramos la solución a una problemática y rezago de muchos bienes que quedan inconclusos y no logran escriturarse:A
Articulo 2191 La enajenación de bienes inmuebles cuyo valor convencional no sea mayor de la cantidad que resulte de multiplicar por 10,000 el importe del valor diario de la Unidad de Medida y Actualización vigente y la constitución o transmisión de derechos reales estimados hasta la misma cantidad o que garanticen un crédito no mayor de dicha suma, podrán otorgarse en documento privado firmado por los contratantes ante dos testigos cuyas firmas se ratifiquen ante Notario, Juez o Registro Público de la Propiedad o Catastro Municipal.
De acuerdo a datos del INSTITUTO NACIONAL DE ESTADISTICA Y GEOGRAFIA (INEGI), fijo el valor diario de la UNIDAD DE MEDIDA Y ACTUALIZACIÓN (UMA) en 86.88 pesos para este 2020, que al multiplicarlo por 10,000 UMAS tenemos como resultado la cantidad de: $868,800.00 Pesos (OCHOCIENTOS SESENTA Y OCHO MIL OCHOCIENTOS PESOS MONEDA NACIONAL), aquí tenemos entonces la cantidad permitida por ley hasta cuanto es posible en documento privado permisible por la autoridad competente.
El código Civil de baja california después del Código Civil de Nuevo León, es el segundo a nivel nacional, que tienen actualizado los montos autorizados para documentos privados, de tal manera que esto viene a beneficiar a un sector de la población.
El contrato privado debe cumplir en su elaboración con las características que la ley requiere, y debe ratificarse en presencia de dos testigos y del Registrador Público, desde luego se debe de acompañar de la documentación legal y pagar los derechos de inscripción.
¿Qué bienes son posible inscribirlos en el registro público mediante contrato privado?
La ley es muy clara, dice literalmente: Bienes Inmuebles.
Entiéndase que aplican los inmuebles que estén dentro del rango ya mencionado de $868,800.00 Pesos (OCHOCIENTOS SESENTA Y OCHO MIL OCHOCIENTOS PESOS MONEDA NACIONAL), entre las propiedades pueden aplicar:
• Terreno
• Casa habitación
• Una Oficina o Local comercial
Los requisitos en el Registro Público para poder firmar tu Contrato Privado son los siguientes:
• Solicitar Trámite previa cita en el área de información.
• Comparecerán en compañía de los testigos las partes contratantes.
• Si alguna de estas personas es apoderado legal, exhibirá el testimonio original con el cual acredita su personalidad.
• Presentar dos originales del contrato a ratificar.
• Anexar dos identificaciones oficiales con fotografía de cada una de las partes que intervienen en el contrato por duplicado.
• Cubrir previamente en la caja de recaudadora los derechos correspondientes.
• Presentar anexo al contrato privado: Avalúo, Deslinde Catastral, Certificado de Libertad de Gravámenes Fiscales, Originales y copia.
• Declaración de impuesto sobre la renta (15% al SAT y el 5% a la Secretaría de Hacienda del Estado de B.C.) Original y Copia.
• Declaración de impuesto sobre adquisición de inmueble y transmisión de dominio (recaudación de rentas municipales).
El registro público de la propiedad y comercio hace una advertencia con respecto a los recursos de operaciones de procedencia ilícita, en la que se deberá presentar:
• Comprobante de domicilio.
• Llenado a mano el cuestionario para la integración del expediente único (ACREEDOR).
• En el contrato a ratificar Debra precisar la forma y entrega del recurso del acto a suscribirse, es decir el pago fue en efectivo, cheque de caja o certificad, los datos de la identidad de este y de igual forma en caso de transferencia bancaria.
• Deberá precisar la manifestación de enterado del usuario del aviso que se formula por esta oficina del acto.
Como puede observarse es muy importante reunir toda la documentación necesaria, con ello el ciudadano o en este caso el cliente de un corredor inmobiliario podrá ahorrarse una cantidad importante, que puede destinar a otros conceptos de su proyecto de vida.
El horario normal de atención al público en el registro público de la propiedad y de comercio es de las 8:00 a 15:00 horas, por el tema del COVID-19, en estos momentos existen restricciones, ya que esta oficina gubernamental está atendiendo ciertos servicios en línea, y unos pocos físicamente.
Debemos considerar de forma muy importante que el Articulo 17, fracción V de la LEY FEDERAL PARA LA PREVENCIÓN E IDENTIFICACIÓN DE RECURSOS DE PROCEDENCIA ILÍCITA, señala las actividades que se encuentra en el umbral como posibles de riesgo como vulnerables, por ello se debe cuidar la cifra permitida por dicha ley para una operación de contado cuya cantidad en este momento es 8,025 UNIDAD DE MEDIDA DE ACTUALIZACIÓN, la cual es equivalente a $697,212.00 pesos (SEISCIENTOS NOVENTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS DOCE PESOS MONEDA NACIONAL), de tal manera que la cifra que rebase este monto hasta llegar a la cantidad que permite el código civil debe vigilarse muy bien y hacer la manifestación de la procedencia de los recursos sin duda alguna.
Los corredores de bienes raíces tienen aquí una ventaja competitiva para aumentar y estimular los negocios y ventas con sus clientes, en función de un ahorro sustancial para las familias.
Por otra parte, las asociaciones civiles de los diferentes estados del país donde el código civil de sus entidades no ha sido actualizado, también tienen una oportunidad para trabajar con sus legisladores locales para apoyar al sector vulnerable de sus ciudades y actualizar las cifras que por cierto más del 50% de los estados tienen un rezago en el código civil en este ámbito.
A continuación te muestro un cuadro comparativo por entidad en el territorio mexicano, en el que podrás revisar lo que expresa el código civil en cada uno de las localidades, podrás darte cuenta que hay estados que exclusivamente los inmuebles para poder escriturarse deben pasar por notaría pública.También hay estados donde si es permisible el documento privado sin embargo las cantidades no están actualizados y se quedaron rezagados.Solamente en el caso de Nuevo León y Baja California, se dispone de una cantidad en la que es viable la inscripción en el registro publico del contrato de compra-venta por documento privado.
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Recuerda si conoces a alguien que no ha escriturado su propiedad por falta de recursos o porque no le alcanza para cubrir honorarios notariales, tenemos aquí una figura legal, que puede contribuir a la certeza del patrimonio.
“El que tiene un derecho no obtiene el de violar el ajeno para mantener el suyo”José Martí
Todos tus comentarios son bien recibidos, si tienes alguna duda o deseas tratar el tema más a fondo no dudes en contactarme.
Nos vemos en mi siguiente publicación, hasta pronto.
Lic. Juan Torrez Calatayud
